Analyse complète des quartiers du 11ᵉ arrondissement de Paris :

Prix immobiliers, rues recherchées, profils d’habitants et dynamiques locales (2025-2026)

Immobilier Paris 11 : Le 11ᵉ arrondissement de Paris est l’un des plus hétérogènes de la capitale. Derrière une moyenne de prix autour de 10 000 €/m², les écarts entre quartiers – et parfois entre deux rues voisines – peuvent dépasser 20 %. Une analyse quartier par quartier est donc indispensable pour acheter ou vendre efficacement.

🟦 Quartier Bastille – Popincourt

📍 Périmètre

Autour de la Place de la Bastille, rue de la Roquette, rue de Charonne (ouest), boulevard Beaumarchais.

💰 Prix immobilier

Prix moyen 2025 : 10 200 à 10 800 €/m²
Biens haut de gamme ou atypiques : jusqu’à 12 000 €/m²
Décote possible sur les axes très passants ou bruyants

🏘️ Typologie des biens

Immeubles anciens (XVIIIᵉ – XIXᵉ)
Nombreux studios et 2 pièces
Quelques lofts issus d’anciens ateliers

👥 Profil des habitants

Jeunes actifs, cadres, professions libérales
Forte proportion de locataires (≈ 65-70 %)
Très forte liquidité à la revente

🌿 Vie de quartier

Port de l’Arsenal
Opéra Bastille
Marché Bastille (boulevard Richard-Lenoir)
Nombreux commerces et restaurants rue de Charonne

👉 Quartier très recherché, sécurisé en termes de valeur patrimoniale, mais exigeant sur le choix précis de la rue.

🟦 Quartier Oberkampf – Folie-Méricourt

📍 Périmètre

Rue Oberkampf, rue Jean-Pierre Timbaud, rue Saint-Maur, rue de la Folie-Méricourt.

💰 Prix immobilier

Prix moyen : 9 800 à 10 500 €/m²
Rues calmes : jusqu’à 11 000 €/m²
Axes festifs : décote de 5 à 10 %

🏘️ Typologie des biens

Immeubles anciens souvent sans ascenseur
Petites copropriétés
Surfaces majoritairement inférieures à 50 m²

👥 Profil des habitants

Population jeune
≈ 70 % de locataires
Forte rotation locative

☕ Vie de quartier emblématique

Cafés et lieux connus : Café Charbon, Ave Maria, Nouveau Casino
Marché Popincourt
Nombreux bars, commerces indépendants et restaurants

👉 Quartier très vivant, idéal pour investissement locatif ou premier achat, mais nécessitant une attention particulière aux nuisances sonores.

🟦 Quartier Saint-Ambroise

📍 Périmètre

Autour de l’église Saint-Ambroise, boulevard Voltaire, rue Saint-Ambroise, rue Lacharrière.

💰 Prix immobilier

Prix moyen : 9 700 à 10 300 €/m²
Bon équilibre entre animation et calme

🏘️ Typologie

Immeubles en pierre de taille
Copropriétés de taille intermédiaire
Quelques appartements familiaux

👥 Profil des habitants

Couples, familles urbaines
Propriétaires occupants plus nombreux qu’à Oberkampf

👉 Quartier recherché pour son équilibre entre vie de quartier et tranquillité.

🟦 Quartier Roquette – Charonne

📍 Périmètre

Rue de la Roquette, rue Keller, rue Basfroi.

💰 Prix immobilier

Prix moyen : 9 500 à 10 200 €/m²
Bon rapport qualité/prix pour le 11ᵉ

🏘️ Typologie

Immeubles anciens
Logements traversants fréquents
Bonne luminosité sur certaines rues

👥 Profil

Mix propriétaires / locataires
Quartier apprécié pour sa convivialité

👉 Zone intéressante pour une résidence principale, moins spéculative que Bastille.

🟦 Quartier Nation – Alexandre Dumas

📍 Périmètre

Proximité Place de la Nation, rue Alexandre Dumas, boulevard de Charonne.

💰 Prix immobilier

Prix moyen : 9 200 à 9 700 €/m²
L’un des secteurs les plus accessibles du 11ᵉ

🏘️ Typologie

Immeubles plus récents par endroits
Appartements familiaux plus fréquents

👥 Profil

Familles
Propriétaires occupants plus nombreux

🚇 Atout majeur

Hub de transports (RER A, lignes 1, 2, 6, 9)

👉 Quartier stratégique pour une installation long terme.

🟦 Quartier Belleville – Saint-Maur

📍 Périmètre

Rue du Faubourg du Temple, rue Saint-Maur (nord), proximité Belleville.

💰 Prix immobilier

Prix moyen : 9 600 à 10 000 €/m²
Potentiel de valorisation à moyen terme

🏘️ Typologie

Immeubles anciens
Copropriétés parfois hétérogènes

👥 Profil

Population mixte
Forte demande locative

👉 Quartier en transition, intéressant pour investisseurs avertis.

🔎 Immobilier Paris 11 : Synthèse générale par quartier

Quartier	Prix moyen	Profil dominant	Atout principal
Bastille	€€€	Jeunes actifs	Centralité
Oberkampf	€€	Locatif	Vie nocturne
Saint-Ambroise	€€	Résidentiel	Équilibre
Roquette	€€	Mixte	Convivialité
Nation	€	Familles	Transports
Belleville	€€	Locatif	Potentiel