🏛️ Réforme logement Paris 2026 : ce qui change pour les propriétaires du 11ᵉ

🔎 Décryptage complet des mesures logement 2026 pour les propriétaires parisiens

Le 14 avril 2026, lors de son premier Conseil de Paris extraordinaire, Emmanuel Grégoire a présenté sa réforme logement 2026 de sa nouvelle majorité : doublement de la taxe sur les logements vacants, création d’une brigade de 150 agents pour traquer les loyers illégaux et les meublés touristiques clandestins, et ambition d’en finir avec les Airbnb permanents.

Trois axes forts qui vont directement modifier les règles du jeu pour les propriétaires parisiens — dont ceux du 11ᵉ arrondissement. Décryptage complet.

📊 Le contexte : Paris face à une crise du logement structurelle

Pour comprendre la radicalité de la politique annoncée, il faut mesurer l’ampleur du problème.

Paris compte aujourd’hui près de 300 000 logements vacants ou résidences secondaires, soit un logement sur cinq, selon les chiffres cités par le maire lors du Conseil de Paris du 14 avril.

En parallèle :

320 000 demandes de logement social sont en attente
Le nombre de biens disponibles à la location est 30 à 40 % en dessous de son niveau d’avant la crise sanitaire en 2025 (SeLoger)
Près de 14 000 habitants quittent Paris chaque année depuis 2017

« Ce ne sont pas les familles qui partent, elles sont chassées par la spéculation immobilière. À Paris, 40 % des logements privés sont détenus par des personnes qui possèdent au moins cinq biens immobiliers. »
— Emmanuel Grégoire, Conseil de Paris, 14 avril 2026

Face à ce diagnostic, le nouvel exécutif a articulé sa politique autour de trois leviers simultanés :

💰 fiscal (taxer la vacance)
⚖️ répressif (brigade de contrôle)
📏 réglementaire (Airbnb, encadrement des loyers)

Voici ce que chacun signifie concrètement.

1️⃣ Axe 1 — La taxe sur les logements vacants quasi doublée dès 2027

📌 Ce qui existe aujourd’hui

Actuellement, dans les communes situées en zone tendue comme Paris, la taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique après un an d’inoccupation.

Son taux est de :

17 % de la valeur locative cadastrale la première année
34 % à partir de la deuxième année

En parallèle, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être majorée jusqu’à 60 % dans les zones tendues — Paris applique déjà cette majoration maximale sur la part communale.

🚨 Ce que la mairie Grégoire annonce

Le PLF 2026 crée une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), fusionnant plusieurs dispositifs existants.

Durée de vacance	Taux actuel TLV	Taux annoncé 2027	Évolution
1^ère année d’inoccupation	17 %	30 %	+ 76 %
2^ème année d’inoccupation	34 %	60 %	+ 76 %

Source : Adjoint au Logement Jacques Bqudrier, AFP, 14 Avril 2026. Taux de la TVLH applicables dès 2027 sur délibération du Conseil de Paris.

La Ville de Paris prévoit d’en appliquer les taux maximaux dès 2027.

L’objectif affiché n’est pas fiscal mais dissuasif : forcer les propriétaires de logements vides à les remettre sur le marché locatif ou à les vendre.

La mairie estime que cette mesure pourrait permettre de récupérer 50 000 logements sur le marché d’ici quatre ans.
Jacques Baudrier, adjoint au Logement, évalue à environ 20 000 logements le gain lié au seul doublement de la taxe.

🏠 Le cas des résidences secondaires — un sujet connexe

Le nouvel exécutif s’attaque également aux ~150 000 résidences secondaires parisiennes.

L’idée : décorréler la taxe d’habitation de la taxe foncière, pour pouvoir augmenter son niveau indépendamment.

Ce chantier reste juridiquement plus complexe et nécessite un débat législatif national.

⚠️ La difficulté : identifier les logements vacants

La mesure se heurte à un problème pratique : la qualité des données sur la vacance reste imparfaite.

Depuis la mise en place de l’outil « Gérer mes biens immobiliers » (impôts.gouv.fr), les propriétaires doivent déclarer si leur bien est occupé, vacant ou utilisé en résidence secondaire.

Mais :

les déclarations incorrectes sont fréquentes
les contrôles restent complexes à grande échelle

👉 La Ville prévoit :

un guichet unique d’accompagnement
des aides à la rénovation
des dispositifs d’intermédiation locative

💡 Ce que ça change concrètement pour vous en 2027

Si vous possédez un logement parisien inoccupé depuis plus d’un an :

➡️ vous pouvez atteindre jusqu’à 60 % de la valeur locative cadastrale dès la 2ᵉ année

Sur un logement de 40 m² dans le 11ᵉ, cela peut représenter 2 000 à 4 000 € par an.

👉 Conclusion terrain :
La remise en location — même avec encadrement — reste fiscalement plus avantageuse.

⚠️ Point clé fiscal

La taxe foncière revient aux communes — contrairement à la TLV qui alimente le budget de l’État.

👉 Le message est clair :
➡️ objectif comportemental, pas budgétaire

2️⃣ Axe 2 — La brigade de protection du logement : 150 agents contre les abus

👮‍♂️ Une mesure centrale

C’est la mesure la plus emblématique du Conseil de Paris du 14 avril.

Emmanuel Grégoire a annoncé la création d’une brigade de protection du logement, composée de 150 agents issus de sept services municipaux fusionnés.

Présentée comme la « pierre angulaire » de la lutte contre le mal-logement.

🎯 Ses missions

Traquer les meublés touristiques illégaux
Lutter contre les marchands de sommeil
Identifier les logements vacants
Faire respecter l’encadrement des loyers
Collaborer avec police, services juridiques et parquet

⚠️ Surveillance des abus locatifs : ce qui change

C’est sur ce point que l’impact est le plus direct pour les propriétaires bailleurs du 11ᵉ. La brigade sera notamment chargée de traquer trois types d’abus documentés dans le marché locatif parisien :

Types d’abus	Pratique visée	Risque pour le propriétaire
Loyer hors encadrement	Loyer supérieur au loyer de référence majoré (LR+) sans CL valable mentionné dans le bail	Remboursement trop-perçu (3 ans) + amende 5 000 €
Complément de loyer (CL) non justifié	CL pour parquet, moulures, vue standard, mobilier courant	Annulation du CL, remboursement intégral +
Bail civil détourné	Bail civil présenté pour une résidence principale afin d’échapper à la loi 1989	Requalification automatique + application rétroactive loi 1989
Co-living et colocation hors encadrement	Baux individuels multiples sur un même logement pour contourner le LR+	Zone grise en cours de réglementation — dans le viseur de la brigade
Logement indécent	Location d’un bien non décent (humidité, chauffage absent, surface < 9m²…)	Mise en demeure de travaux, suspension du loyer, poursuites pénales

Sources : Conseil de Paris 14 Avril 2026, Journal du Grand Paris, Boursorama

La brigade travaillera en lien direct avec le mécanisme de signalement déjà opérationnel : depuis 2023, les locataires peuvent directement signaler à la Ville de Paris les dépassements de LR+ via paris.fr et sollicitations.paris.fr. Les signalements sont en forte hausse. La brigade donnera une capacité d’instruction proactive — sans attendre le signalement du locataire.

💬 Point de vue terrain :
Quelle que soit l’appréciation politique, une chose est certaine : les propriétaires qui appliquent les loyers légaux, utilisent un bail loi 1989 conforme et respectent les règles n’ont rien à craindre de cette brigade. Elle cible les abus, pas les bailleurs honnêtes. C’est précisément pourquoi la conformité — dont nous parlons dans nos autres articles — est une stratégie, pas seulement une obligation.

3️⃣ Axe 3 — La guerre aux Airbnb permanents : où en est-on vraiment ?

🎯 Une promesse forte

Pendant la campagne des municipales 2026, Emmanuel Grégoire avait résumé sa position par une formule directe : « Avec moi, Airbnb à Paris, c’est fini ! ». En pratique, la réalité juridique est plus nuancée — mais la direction politique est claire et les outils s’accumulent pour restreindre drastiquement la location touristique professionnelle.

Règle	Contenu	Sanction en cas d’infraction
Limite des 90 nuits/an	Résidence principale : maximum 90 nuits/an (abaissé depuis 2025, contre 120 avant)	Amende jusqu’à 15 000 €
Plateformes responsables	Airbnb, Booking, Abritel bloquent automatiquement les annonces au-delà de 90 nuits pour les résidences principales	Jusqu’à 12 500 €/annonce pour les plateformes
Enregistrement obligatoire	Numéro à 13 chiffres obligatoire sur chaque annonce — téléservice national disponible le 20 mai 2026	10 000 € par annonce non conforme
Changement d’usage pour les résidences secondaires	Autorisation obligatoire + compensation (surface commerciale équivalente transformée en logement dans le même arrondissement) Mais ces autorisations délivrées pendant des années auraient été stoppées depuis le printemps 2024	50 000 € d’amende
DPE obligatoire	À partir du 1^er janvier 2034, le maire pourra demander au propriétaire de fournir le DPE valide de son meublé de tourisme.	L’absence de transmission du DPE est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra est une amende administrative de 5 000 € maximum.
Règlement de copropriété	Depuis novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent prévoir explicitement si la location touristique est autorisée	Vote d’assemblée générale requis

Sources : Loi Le Meur (JO 19/11/2024), service-public.gouv.fr, paris.fr

🚨 Ce que la mairie ajoute

Au-delà des règles nationales existantes, la nouvelle mairie pousse plusieurs mesures supplémentaires :

Interdiction des meublés touristiques professionnels dans certains quartiers : la mairie prévoit de désigner des zones où les loueurs professionnels (non-résidents) ne pourront plus louer en courte durée. Les particuliers qui louent leur résidence principale ponctuellement restent autorisés dans la limite légale.
Quotas par quartier : la loi Le Meur donne aux maires le pouvoir de fixer des quotas de meublés touristiques. Paris entend s’en saisir pleinement.
La brigade de 150 agents aura une mission explicite de traquer les meublés touristiques illégaux, notamment les résidences secondaires louées sans autorisation de changement d’usage.
Enregistrement obligatoire renforcé : croisement systématique des données entre la plateforme nationale d’enregistrement (20 mai 2026) et les déclarations fiscales pour détecter les fraudes.

📊 Le bilan des amendes : les chiffres parlent

Ce dispositif n’est pas que rhétorique. Depuis 2021, les amendes liées aux locations touristiques illégales ont rapporté 6,5 millions d’euros à la Ville de Paris. La brigade va démultiplier cette capacité de contrôle.

⚖️ La question juridique : peut-on vraiment interdire Airbnb à Paris ?

Une interdiction quasi-totale des meublés touristiques se heurterait au droit du commerce et à la liberté d’entreprendre. La mairie a besoin d’un soutien législatif national — ce qui n’est pas acquis. C’est pourquoi la stratégie combine des outils existants (quotas, enregistrement, DPE) plutôt qu’une interdiction frontale.

Le précédent de New York, qui a instauré en 2023 une réglementation extrêmement stricte (Local Law 18) — faisant chuter les annonces Airbnb de 40 000 à quelques milliers — montre que c’est possible. Mais deux ans après, les loyers new-yorkais n’ont pas baissé : la réduction de l’offre Airbnb seule ne résout pas la crise du logement si l’offre locative longue durée ne suit pas et surtout cela pénalise les propriétaires qui loue leurs résidences principales en toute légalité.

Conseil terrain pour les propriétaires du 11ᵉ : Si vous avez un bien en location touristique : vérifiez votre situation face aux nouvelles règles (numéro d’enregistrement, limite 90 nuits, DPE). Si vous envisagez de passer en longue durée, c’est le bon moment : la demande locative dans le 11ᵉ est forte, les loyers DRIHL sont correctement valorisés et le LMNP réel offre une fiscalité bien plus intéressante qu’une location Airbnb désormais fortement contrainte.

4️⃣ Encadrement des loyers : échéance critique novembre 2026

⏳ C’est un enjeu considérable, souvent méconnu : l’encadrement des loyers parisien est un dispositif expérimental qui arrive à échéance le 23 novembre 2026. Sans nouvelle loi, il s’éteint du jour au lendemain pour Paris et les 71 autres collectivités qui l’appliquent.

📊 Bilan

Les chiffres sont probants. Selon l’étude APUR/CESAER de juin 2025, entre juillet 2019 et juin 2024, l’encadrement des loyers à Paris a permis de limiter la hausse des loyers de 5,2 % par rapport à une situation sans encadrement, avec un effet atteignant 8,2 % sur la période la plus récente (2024). En euros : une économie moyenne de 82 € par mois, soit près de 1 000 € par an, pour les locataires parisiens.

🎯 Objectifs de la mairie

Pérennisation définitive de l’encadrement au-delà de novembre 2026 — c’est une priorité absolue du programme Grégoire
Extension à tous types de locations permanentes : y compris le coliving, les colocations à baux séparés, pour éviter les contournements
Enregistrement obligatoire de toutes les locations : pour croiser les données et contrôler la conformité des loyers et des baux
Garantie Municipale des Loyers (GML) : dispositif de sécurisation pour les locataires à profils atypiques (revenus irréguliers, changement de situation), couvrant aussi les propriétaires contre les impayés
Observatoire du parc privé : suivi en temps réel des évolutions du marché locatif parisien pour adapter les politiques

⚖️ L’état législatif actuel

Le 11 décembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture la proposition de loi Echaniz (PS) visant à pérenniser et étendre l’encadrement des loyers. Le texte va plus loin : il propose de l’étendre à toutes les communes en zone tendue, d’encadrer les compléments de loyer avec un barème par m² pour les surfaces annexes, et de lutter contre les contournements (coliving, baux civils). Le gouvernement a demandé d’attendre l’évaluation finale. Le rapport d’évaluation gouvernemental devait être remis au Parlement en mai 2026. C’est maintenant une course contre la montre legislative.

🚨 Attention échéance : si aucune loi n’est adoptée avant novembre 2026, l’encadrement des loyers s’arrête automatiquement pour Paris et les 71 autres collectivités. Les loyers pourraient théoriquement augmenter librement dès lors — ce que veut éviter à tout prix la mairie Grégoire en faisant pression sur le Parlement.

✅ Ce que ça change pour les propriétaires du 11ᵉ

Mesure	Ce que ça change	Calendrier
Doublement taxe logements vacants	17 % → 30 % (an 1), 34 % → 60 % (an 2+) — fort signal fiscal pour remettre les biens sur le marché	Taux applicables dès 2027
Brigade de protection du logement	150 agents actifs : contrôle encadrement des loyers, baux civils, compléments illégaux, logements indignes	Opérationnelle 2026
Limite Airbnb résidence principale	90 nuits/an maximum (contre 120 avant). Enregistrement national obligatoire (20 mai 2026)	Déjà en place
Quotas et interdictions par quartier Airbnb	Zones d’interdiction pour loueurs professionnels à venir, quotas par quartier	Vote Conseil de Paris à venir
Encadrement des loyers	LR+ DRIHL maintenu. Pérennisation souhaitée au-delà de novembre 2026 — vote au Parlement attendu	Expérimentation jusqu’au 23/11/2026 minimum
Extension encadrement au coliving	Zone grise actuellement — dans le viseur de la brigade et de la proposition de loi	Législation en cours
Garantie Municipale des Loyers	Dispositif de sécurisation locataire/bailleur à venir — protège les propriétaires contre les impayés	En cours de création

📌 Ce qu’il faut retenir — analyse terrain

La politique logement du nouveau maire de Paris est la plus offensive depuis deux décennies. Elle cible simultanément la vacance, les abus locatifs et la location touristique professionnelle. Pour un propriétaire bailleur honnête du 11ᵉ — qui respecte l’encadrement des loyers, utilise un bail loi 1989 conforme et loue à l’année —, ces mesures ne représentent aucun risque supplémentaire. Elles peuvent même jouer en sa faveur : en chassant du marché les concurrents qui pratiquaient des loyers illégaux, elles rétablissent une concurrence plus saine.

Pour les propriétaires en situation irrégulière — loyer au-dessus du LR+, bail civil sur une résidence principale, Airbnb permanent sans autorisation, logement vacant depuis des années — la fenêtre de tolérance se referme clairement. La brigade opérationnelle, les amendes renforcées et le doublement de la taxe sur la vacance forment un arsenal cohérent et crédible.

Enfin, la question de la pérennisation de l’encadrement des loyers est le dossier à suivre absolument avant novembre 2026 : c’est l’échelon qui détermine les règles du jeu pour toute la durée du mandat. Nous vous tiendrons informés dès que le vote législatif sera connu.

📞 Une question sur la conformité de votre bien, la règle des 90 nuits ou la stratégie à adopter face à ce nouveau contexte réglementaire ? Je suis disponible.

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🔗 À lire aussi

📚 Sources et références

Ville de Paris — Communication au Conseil de Paris, 14 avril 2026 : « Lutte contre la spéculation et les logements inoccupés » (paris.fr)

Journal du Grand Paris — « Logement à Paris : Emmanuel Grégoire déroule ses priorités », 14 avril 2026 (lejournaldugrandparis.fr)

Boursorama — « La brigade de protection du logement lancée par la Ville de Paris », 15-16 avril 2026 (boursorama.com)

Batiweb — « La taxe sur les logements vacants quasi doublée en 2027 », 14 avril 2026 (batiweb.com)

Actu Orange — « Logements vacants à Paris : Emmanuel Grégoire veut doubler leur taxe », 15 avril 2026 (actu.orange.fr)

Programme officiel Grégoire 2026 — « Un logement pour toutes et tous à Paris » (emmanuel-gregoire-2026.fr)

Le Moniteur — « Municipales 2026 à Paris : le logement au cœur de la campagne » (lemoniteur.fr)

Jedeclaremonmeuble — « Limites Airbnb : nouvelles règles 2026 » (jedeclaremonmeuble.com)

LCP Assemblée nationale — « Encadrement des loyers : l’Assemblée vote pour la pérennisation », 11 décembre 2025 (lcp.fr)

Maire-Info — « Encadrement des loyers : des parlementaires veulent pérenniser le dispositif » (maire-info.com)

Ville de Paris — « Encadrement des loyers : les résultats sont là » (paris.fr)

APUR / CESAER — Évaluation d’impact de l’encadrement des loyers à Paris, juin 2025 (apur.org)

PAP.fr — « Encadrement des loyers à Paris : (bientôt) la fin ? » (pap.fr)

BailFacile — « Vers un encadrement généralisé des loyers » (bailfacile.fr)

Observations terrain : Julien Berger, agent immobilier IAD France, Paris 11ᵉ, 2026