🔍 Loyers parisiens : compléments de loyer, baux civils… comment certains propriétaires contournent l’encadrement — et ce que vous risquez en tant que locataire ou bailleur

30 % des annonces parisiennes dépassent le loyer de référence majoré (LR+). Derrière ce chiffre, deux mécanismes distincts : le complément de loyer — légal sous conditions très strictes — et le bail civil, un contrat de droit commun présenté comme une alternative à la loi de 1989, mais qui expose locataires et propriétaires à des risques juridiques sérieux. Décryptage complet, exemples, et ce que vous devez savoir avant de signer.

📏 1. Rappel : l’encadrement des loyers dans le 11ᵉ, ça fonctionne comment ?

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2019, tous les nouveaux baux signés à Paris sont soumis à un plafond légal : le loyer de référence majoré (LR+). Ce plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral DRIHL, selon le quartier, le type de logement (meublé ou vide), le nombre de pièces et l’époque de construction. Pour le 11ᵉ arrondissement, les valeurs en vigueur jusqu’au 30 juin 2026 sont par exemple :

Quartier / Bien	LR médian €/m²	LR+ plafond €/m²	Loyer max sur 25 m²
Roquette — studio meublé av. 1946	34,8 €	41,8 €	1 045 €/mois
Roquette — 2P meublé av. 1946	30,0 €	36,0 €	1 440 €/mois (40 m²)
St-Ambroise — studio meublé av. 1946	35,6 €	42,7 €	1 068 €/mois
St-Ambroise — 2P meublé av. 1946	30,9 €	37,1 €	1 484 €/mois (40 m²)

Source : Simulateur DRIHL, arrêté n°2025-06-16-00003. Vérifiez votre adresse exacte sur referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/paris/

La règle est simple : votre loyer ne peut pas dépasser le LR+… sauf dans un seul cas légalement prévu — le complément de loyer. Et c’est là que les choses se compliquent.

✅ 2. Le complément de loyer : légal, mais encadré très strictement

Ce que dit la loi

L’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 autorise un complément de loyer (CL) au-delà du LR+, mais à une condition fondamentale : le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ces caractéristiques doivent être exceptionnelles, non déjà prises en compte dans le calcul du LR+, et justifiées dans le bail.

Le montant du complément est libre — mais il doit être mentionné explicitement dans le bail avec la description précise des caractéristiques qui le justifient. Sans cette mention, le CL est nul de plein droit.

Ce qui peut légitimement justifier un complément de loyer

Caractéristique	Conditions pour être valide comme CL
Vue exceptionnelle (Eiffel, Notre-Dame, panoramique)	Doit être réellement exceptionnelle — une vue sur cour ou jardin classique ne suffit pas
Terrasse ou jardin privatif	Surface significative, usage privatif réel, non pris en compte dans la surface habitable
Duplex, triplex, loft atypique	Architecture réellement hors norme, volume inhabituels non reflétés dans la catégorie de logement
Équipements très haut de gamme	Cuisine équipée avec électroménager premium, home cinéma intégré, domotique avancée — pas le simple meublé standard
Localisation ultra-précise exceptionnelle	Ex : dernier étage avec terrasse plein sud sur jardin privé d’hôtel particulier

Source : Article 140 loi ELAN, jurisprudence CDC de Paris, ADIL 75.

Ce qui ne peut PAS justifier un complément de loyer

C’est ici que la majorité des compléments appliqués en pratique sont illégaux. La Commission Départementale de Conciliation (CDC) de Paris a rejeté de nombreux CL basés sur :

La simple présence d’un balcon standard ou d’une loggia de moins de 3 m²
Un parquet, des moulures ou une hauteur sous plafond de 2,70 m (caractéristiques courantes du bâti ancien parisien, déjà intégrées dans les loyers de référence)
Un gardien ou un digicode (équipements de base d’un immeuble ordinaire)
La proximité d’un métro ou d’un marché (déjà intégrée dans le calcul du LR+ par secteur géographique)
Un logement récemment rénové (la rénovation ne crée pas de caractéristique exceptionnelle en soi)
Un mobilier de qualité supérieure dans une location meublée (la qualité standard du mobilier est déjà prise en compte dans la majoration meublé)
La vue sur une rue animée ou un boulevard (ni exceptionnelle, ni déterminante par rapport à la catégorie)

⚠️Un complément de loyer mal justifié peut être contesté par le locataire devant la Commission Départementale de Conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail. Si le CL est annulé, le propriétaire doit rembourser l’intégralité des sommes trop perçues depuis le début du bail + intérêts. Depuis 2023, la CDC de Paris siège régulièrement et ses décisions sont de plus en plus défavorables aux bailleurs qui appliquent des CL non fondés.

Exemple chiffré — complément de loyer légal vs illégal

Situation	Légal ou non ?	Risque
Studio 25 m², LR+ = 1 045 €, loyer demandé 1 100 € avec CL de 55 €/mois pour terrasse de 15 m² plein sud — mentionné dans le bail	✅ Potentiellement légal si la terrasse est réellement exceptionnelle et exclusive	Peut être contesté si terrasse commune ou non exclusive
Studio 25 m², LR+ = 1 045 €, loyer demandé 1 150 € avec CL de 105 €/mois pour parquet ancien, moulures et vue sur rue	🚫 Illégal — caractéristiques ordinaires du bâti parisien, déjà intégrées dans le LR+	Remboursement intégral du trop-perçu + risque d’amende
2 pièces 40 m², LR+ = 1 440 €, loyer demandé 1 580 € avec CL de 140 €/mois pour duplex avec verrière, non mentionné dans le bail	🚫 Illégal — absence de mention dans le bail rend le CL nul de plein droit	Nullité du CL, remboursement depuis le 1er jour du bail
Studio 30 m², LR+ = 1 254 €, loyer demandé 1 400 € sans mention de CL, loyer simplement au-dessus du plafond	🚫 Illégal — dépassement pur et simple du LR+	Remboursement, amende jusqu’à 5 000 €

Exemples illustratifs. Chaque situation est appréciée au cas par cas par la Commission Départementale de Conciliation ou le tribunal judiciaire.

🔴 3. Le bail civil : la zone grise utilisée pour contourner l’encadrement

Qu’est-ce qu’un bail civil ?

Le bail civil est un contrat de location régi par les articles 1709 et suivants du Code civil, et non par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les locations de résidence principale en France. C’est le régime de droit commun des contrats de louage — celui qui s’applique, par exemple, à la location d’un local commercial, d’un bien agricole, ou d’une résidence secondaire.

Dans les faits, certains propriétaires ou agences proposent des baux civils pour des logements meublés destinés à servir de résidence principale, en arguant que la liberté contractuelle du Code civil permettrait de s’affranchir de la loi de 1989 — et donc de l’encadrement des loyers. Ce raisonnement est juridiquement erroné et potentiellement frauduleux.

Pourquoi certains propriétaires y ont recours

Fixer un loyer libre, sans être contraint par le LR+ — c’est la motivation principale
Conditions de résiliation plus souples : le bail civil permet des clauses résolutoires plus favorables au bailleur que la loi de 1989 (qui protège fortement le locataire)
Dépôt de garantie libre : la loi de 1989 plafonne le dépôt à 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé), le bail civil n’a pas ce plafond
Durée et renouvellement : le bail civil peut prévoir des durées et des conditions de non-renouvellement impossibles en bail loi de 1989
Apparence de légalité : un bail civil est un vrai contrat signé chez un notaire ou sous seing privé — il a une apparence de formalisme qui peut rassurer un locataire non averti

Pourquoi le bail civil est inadapté — et illégal — pour une résidence principale

C’est le point central. La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public. Cela signifie qu’on ne peut pas y déroger par contrat, même si les deux parties sont d’accord. Dès lors que le logement loué sert de résidence principale du locataire, la loi de 1989 s’applique automatiquement et impérativement, quelle que soit la qualification donnée au contrat.

La jurisprudence est constante sur ce point. La Cour de cassation a rappelé à de multiples reprises (notamment Civ. 3ᵉ, 3 mars 2010, n°09-10.393, et Civ. 3ᵉ, 17 décembre 2015, n°14-22.754) qu’un bail qualifié de « civil » ou de « droit commun » ne soustrait pas le bailleur à la loi de 1989 si le locataire occupe le bien à titre de résidence principale. Le tribunal requalifie le contrat automatiquement.

En clair : Appeler un contrat de location « bail civil » quand il s’agit en réalité de la résidence principale du locataire ne change rien sur le plan juridique. La loi de 1989 s’applique quand même. Et avec elle : l’encadrement des loyers, le dépôt de garantie plafonné, les règles de congé protectrices, et toutes les garanties légales du locataire.

Le tableau des différences clés — ce que le propriétaire espère gagner vs la réalité juridique

Aspect	Bail loi 1989 (obligatoire)	Bail civil (présenté)	Réalité si résidence principale
Encadrement des loyers	Oui — LR+ DRIHL s’applique	Non — loyer libre	LR+ s’applique quand même
Dépôt de garantie	1 mois vide / 2 mois meublé	Libre (parfois 3-6 mois)	Plafonné par la loi 1989
Durée minimale	1 an meublé / 3 ans vide	Libre	1 an meublé minimum
Renouvellement	Automatique sauf motifs légaux	Libre	Automatique — clause contraire nulle
Congé locataire	Préavis 1 mois (meublé)	Peut être allongé	1 mois — clause allongeant le délai nulle
Congé propriétaire	Motifs limitatifs (vente, reprise, motif légitime)	Libre	Motifs limitatifs s’appliquent
Clause résolutoire abusive	Interdite	Souvent présente	Nulle de plein droit
Décence du logement	Obligation légale	Non mentionné souvent	Obligation s’applique

Sources : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Cour de cassation (Civ. 3ᵉ, 2010, 2015), ANIL, ADIL 75.

🔎 4. Comment repérer une annonce ou un bail problématique

Les signaux d’alerte dans une annonce

Loyer affiché sensiblement au-dessus du LR+ du quartier sans mention de complément de loyer ni de sa justification
Mention de « bail civil », « bail de droit commun », « bail Code civil » dans une annonce de résidence principale
Absence de la mention obligatoire du LR, LR+ et LR− dans l’annonce (obligatoire depuis 2019 sur toutes les annonces parisiennes)
Dépôt de garantie demandé supérieur à 2 mois (pour un meublé, 2 mois est le maximum légal en loi 1989)
Durée de bail inhabituelle (3 mois, 6 mois) pour une résidence principale — incompatible avec la loi 1989 (minimum 1 an meublé)
Clause d’exclusion de la loi de 1989 mentionnée dans le bail lui-même — cette clause est nulle de plein droit
Justification vague du complément de loyer (« prestations de qualité », « beau logement », « standing ») sans description précise des caractéristiques exceptionnelles

Les formulations trompeuses à connaître

Formulation rencontrée	Ce qu’elle cache
« Bail civil meublé »	Tentative de contournement de la loi 1989 — requalification automatique si résidence principale
« Loyer libre hors encadrement »	Illégal si résidence principale à Paris — l’encadrement s’applique toujours
« Complément de loyer inclus pour prestations exceptionnelles »	CL potentiellement illégal si non décrit précisément dans le bail
« Location meublée courte durée » pour un locataire à l’année	Qualification frauduleuse pour échapper à la loi 1989 et à l’encadrement
« Contrat de mise à disposition » ou « convention d’occupation »	Dénominations alternatives au bail — requalification possible si résidence principale
Loyer mentionné « charges comprises » sans détail	Peut masquer un loyer nu supérieur au LR+, les charges servant à gonfler le montant

Sources : ANIL, ADIL 75, jurisprudence Cour de cassation, observations CLCV 2025.

⚖️ 5. Que peut faire un locataire face à un loyer illégal ?

Les recours disponibles

Un locataire qui constate que son loyer dépasse le LR+ (sans CL légalement justifié) ou que son bail est un bail civil requalifiable dispose de plusieurs recours, dans des délais précis :

Recours	Délai	Où ?	Résultat possible
Contestation du CL	3 mois après signature du bail	Commission Départementale de Conciliation (CDC) de Paris	Annulation du CL, remboursement du trop-perçu
Action en remboursement trop-perçu	Prescription de 3 ans (action en répétition de l’indu)	Tribunal judiciaire de Paris	Remboursement depuis 3 ans + intérêts
Signalement à la Ville de Paris	À tout moment	paris.fr/encadrementloyers ou sollicitations.paris.fr	Enquête administrative, amende bailleur jusqu’à 5 000 €
Requalification du bail civil	Pas de délai (droit constant)	Tribunal judiciaire de Paris	Requalification en bail loi 1989, application rétroactive des droits
Saisine de l’ADIL 75	À tout moment	adil75.org — consultation gratuite	Conseil juridique, orientation vers la procédure adaptée

Sources : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 140 loi ELAN, ADIL 75, Ville de Paris.

Bon à savoir : La Commission Départementale de Conciliation de Paris (CDC) est gratuite, accessible sans avocat, et statue en moins de 3 mois en moyenne. C’est la première étape recommandée avant toute action judiciaire. Elle peut être saisie par le locataire comme par le bailleur pour tout litige sur le montant du loyer.

Ce que risque concrètement un propriétaire qui applique un loyer illégal

Remboursement du trop-perçu sur 3 ans de prescription, potentiellement plusieurs milliers d’euros
Amende administrative : jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale (prononcée par la Ville de Paris depuis la délégation de 2022)
Requalification automatique du bail civil : toutes les clauses contraires à la loi 1989 tombent, le locataire bénéficie rétroactivement de toutes les protections légales
Risque réputationnel et contentieux : les signalements sont en forte hausse à Paris depuis 2024, avec des contrôles actifs de la Direction du Logement de la Ville de Paris

🚨Depuis décembre 2022, la Ville de Paris a reçu délégation du préfet pour instruire les signalements et prononcer les sanctions administratives. Ce n’est plus une procédure purement civile : le propriétaire peut recevoir un courrier de mise en demeure de la Ville, suivi d’une amende, indépendamment de toute action du locataire.

🏠 6. Le message aux propriétaires bailleurs : pourquoi respecter l’encadrement est aussi votre intérêt

Il peut être tentant de maximiser le loyer, surtout dans un marché parisien tendu. Mais au-delà du risque juridique et financier, appliquer un loyer conforme au LR+ présente des avantages concrets souvent sous-estimés.

Un loyer conforme attire de meilleurs dossiers : les locataires solvables et stables savent comparer. Un loyer au-dessus du marché légal attire des candidats qui acceptent par désespoir — profil de locataire souvent plus fragile financièrement
Zéro risque de contentieux loyer : avec un loyer au LR+ correctement documenté, vous êtes inattaquable sur ce point — c’est une sérénité qui a de la valeur
Optimisation fiscale via le LMNP : un loyer conforme au LR+ en meublé, couplé au LMNP réel, génère souvent un revenu locatif fiscalement nul pendant 8 à 12 ans — bien plus efficace qu’un loyer illégal de 100 € de plus par mois qui expose à un remboursement massif
La revalorisation annuelle reste possible : le bail prévoit une indexation sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), ce qui permet d’augmenter le loyer chaque année dans la limite de l’inflation

💡 Un loyer de 1 045 € conforme au LR+ (studio Roquette, 25 m²), avec un LMNP réel bien optimisé, peut être fiscalement plus rentable qu’un loyer « gonflé » de 1 200 € exposé à un redressement et à des années de contentieux. La conformité est une stratégie, pas seulement une obligation.

✅ Synthèse — Ce qu’il faut retenir

Situation	À retenir
Complément de loyer légal	Possible uniquement pour des caractéristiques vraiment exceptionnelles, non prises en compte dans le LR+, mentionnées précisément dans le bail
Complément de loyer illégal	Parquet, moulures, vue standard, proximité métro = NON. Contestable dans les 3 mois, remboursable sur 3 ans
Bail civil pour résidence principale	Juridiquement impossible — requalifié automatiquement en bail loi 1989 par les tribunaux
Recours locataire	CDC de Paris (gratuit, 3 mois) + signalement paris.fr + tribunal judiciaire si besoin
Risque propriétaire	Remboursement trop-perçu (3 ans) + amende jusqu’à 5 000 € + requalification du bail
La bonne stratégie bailleur	Loyer au LR+, meublé, LMNP réel = optimisation fiscale bien supérieure à un loyer illégal marginal

Sources : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 140 loi ELAN, Cour de cassation (Civ. 3ᵉ 2010, 2015), ADIL 75, Ville de Paris, CLCV 2025, DRIHL.

📞Vous êtes propriétaire dans le 11ᵉ et vous souhaitez vérifier la conformité de votre loyer, ou locataire face à une annonce douteuse ? Je peux vous orienter.

julien.berger@iadfrance.fr | 06 38 81 41 41 | 67 Bd Richard-Lenoir, Paris 11ᵉ

📚 Sources et références

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs (legifrance.gouv.fr)
Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), article 140 — encadrement des loyers et complément de loyer (legifrance.gouv.fr)
Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 3 mars 2010, n°09-10.393 — requalification bail civil en bail loi 1989
Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 17 décembre 2015, n°14-22.754 — résidence principale et loi de 1989
DRIHL Île-de-France — Arrêté préfectoral n°2025-06-16-00003, loyers de référence Paris 2025-2026 (drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr)
Arrêté préfectoral du 24 décembre 2022 — Délégation à la Ville de Paris pour les sanctions encadrement des loyers (prefectures-regions.gouv.fr)
ADIL 75 — Le complément de loyer : conditions et contestation (adil75.org)
ANIL — Encadrement des loyers : complément de loyer, bail civil, recours (anil.org)
CLCV — Observatoire des loyers parisiens 2025 : 30 % des annonces non conformes (clcv.org)
Ville de Paris — Signalement encadrement des loyers (paris.fr/encadrementloyers)
Commission Départementale de Conciliation de Paris — Saisine et procédure (demarches-simplifiees.fr)
Pretto — Complément de loyer : ce que dit la loi (pretto.fr)
PAP.fr — Bail civil : peut-on l’utiliser pour une résidence principale ? (pap.fr)
Observations terrain : Julien Berger, agent immobilier IAD France, Paris 11ᵉ, 2025-2026