Marché immobilier à Paris 11 en 2026 :
Reprise nationale, et le 11ᵉ arrondissement confirme sa résilience
Après deux années de correction, le marché immobilier parisien renoue avec une dynamique positive. Volumes de transactions en hausse, prix qui se stabilisent, taux de crédit sous les 3,4 % : les fondamentaux se consolident. Cet article vous propose une lecture complète — du national au local — pour comprendre exactement où en est le marché du 11ᵉ arrondissement en ce début 2026.
📈 Le marché national : sortie de crise confirmée en 2025
951 000 transactions : le marché reprend son souffle
Le bilan des Notaires de France pour 2025 est sans ambiguïté : 951 000 transactions de logements anciens ont été enregistrées sur l’année, soit une hausse de +12,5 % par rapport à 2024. Pour mémoire, 2024 avait été l’année la plus basse depuis une décennie, avec environ 832 000 ventes. La reprise est réelle — même si elle reste loin des records post-Covid (1,2 million en 2021).
Des prix qui progressent sans s’emballer
Sur l’ensemble de 2025, les indices Notaires-INSEE enregistrent +1,1 % de hausse pour les logements anciens au niveau national. Les appartements (+1,5 %) progressent davantage que les maisons (+0,8 %). Une évolution mesurée, cohérente avec l’inflation, loin de toute surchauffe.
Évolution trimestrielle des prix — logements anciens France
| Trimestre | France entière | Appartements | Maisons |
| T4 2024 | +0,1 % | stable | stable |
| T1 2025 | +1,0 % | +1,3 % | +0,2 % |
| T2 2025 | -0,6 % | — | — |
| T3 2025 | stable | +1,3 % / an | +0,2 % / an |
| Bilan 2025 | +1,1 % | +1,5 % | +0,8 % |
Sources : INSEE, Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens 2025.
Le pouvoir d’achat immobilier : mieux, mais fragile
Sur les neuf premiers mois de 2025, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a progressé de +4 % — effet combiné de la baisse des prix de 2023-2024 et de la détente des taux. Un ménage médian pouvait financer environ 81 m² en mobilisant un tiers de ses revenus en mensualités. Cette amélioration reste cependant fragile : les taux pourraient remonter vers 4 % en 2026-2027 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
💡 Le marché national est en reprise, mais sans emballement. 2026 sera une année de consolidation, pas de flambée. C’est precisément le moment idéal pour agir : avant que les prix ne reprennent une trajectoire haussière soutenue.
🗺️ Paris : volumes en hausse, prix qui rebondissent
Les transactions parisiennes repartent
La Chambre des Notaires de Paris confirme une hausse de +12 % des transactions parisiennes sur un an en 2025. En Île-de-France, le T3 2025 a enregistré 35 170 transactions, soit +13 % par rapport au T3 2024 — meilleur rythme trimestriel depuis plus de deux ans. Sur douze mois glissants, la hausse atteint +11 %, portée par les appartements (+12 %).
Les prix à Paris en février 2026
Le prix moyen à Paris s’établit à 9 771 €/m² au 1ᵉʳ février 2026 (MeilleursAgents), avec une fourchette très large selon les arrondissements (6 565 à 16 300 €/m²). Sur un an, les appartements parisiens ont progressé de +1,2 % en Île-de-France (indices Notaires-INSEE 2025), après deux années de correction cumulée de l’ordre de -7 à -8 %.
Prix au m² par arrondissement — Paris — février 2026
| Arrondissement | Prix moyen | Fourchette basse | Fourchette haute |
| Paris 6ᵉ | 14 832 €/m² | 10 500 €/m² | 21 000 €/m² |
| Paris 7ᵉ | 14 565 €/m² | 10 200 €/m² | 20 500 €/m² |
| Paris 4ᵉ | 13 692 €/m² | 9 800 €/m² | 20 000 €/m² |
| 🔵 Paris 11ᵉ | ~10 000 €/m² | 7 570 €/m² | 12 700 €/m² |
| Paris 12ᵉ | 9 764 €/m² | 7 100 €/m² | 12 000 €/m² |
| Paris 18ᵉ | 9 246 €/m² | 6 800 €/m² | 12 500 €/m² |
| Paris 19ᵉ | 8 631 €/m² | 6 565 €/m² | 11 200 €/m² |
Sources : MeilleursAgents (1ᵉʳ février 2026), Notaires de Paris, Imop.
Perspectives parisiennes 2026
Les avant-contrats pointent vers une hausse de +1,4 % sur un an pour les appartements anciens (données disponibles début 2026). Les professionnels anticipent pour 2026 une progression modérée entre +2 et +3 %, à condition que les taux ne remontent pas significativement. Élodie Frémont, présidente de la commission statistiques des Notaires du Grand Paris, évoque « une reprise prudente », tout en rappelant que le nombre de transactions demeure encore « historiquement bas » en Île-de-France.
🏙️ Le 11ᵉ arrondissement : autour de 10 000 €/m², un marché qui confirme sa solidité
Un prix moyen stable, cohérent avec les données de terrain
Comme nous l’avons analysé en détail dans notre article complet sur les quartiers du 11ᵉ, le 11ᵉ arrondissement affiche une moyenne de prix autour de 10 000 €/m² — avec des écarts significatifs selon les secteurs, parfois supérieurs à 20 % entre deux rues voisines. MeilleursAgents confirme ce positionnement au 1ᵉʳ février 2026 avec un prix moyen mesuré à 9 978 €/m².
Le 11ᵉ s’inscrit dans la tranche des arrondissements dits « équilibrés » de Paris, aux côtés du 13ᵉ et du 17ᵉ. Il offre un rapport qualité/prix attractif par rapport aux arrondissements du centre-ouest, tout en bénéficiant d’une forte liquidité à la revente et d’une demande locative structurellement soutenue.
Les prix secteur par secteur — mise à jour février 2026
Ces données sont cohérentes avec notre analyse publiée sur ce blog et les transactions récentes observées sur le terrain :
| Secteur | Prix moyen | Évolution | Profil dominant |
| 🔵 Bastille – Popincourt | 10 200–10 800 €/m² | ↑ Stable+ | Jeunes actifs, forte liquidité |
| 🔵 Oberkampf – Folie-Méricourt | 9 800–10 500 €/m² | ↑ Dynamique | Locatif, primo-accédants |
| 🔵 Saint-Ambroise | 9 700–10 300 €/m² | → Stable | Familles, résidentiel calme |
| 🔵 Roquette – Charonne | 9 500–10 200 €/m² | → Stable | Résidence principale |
| 🔵 Nation – Alexandre Dumas | 9 200–9 700 €/m² | ↑ Meilleur Q/P | Familles, hub transports |
| 🔵 Belleville – Saint-Maur | 9 600–10 000 €/m² | ↑ Potentiel MT | Investisseurs avertis |
Sources : MeilleursAgents, DVF Notaires (T3-T4 2025), observations terrain Julien Berger.
Prix par type de bien — Paris 11ᵉ, février 2026
| Type de bien | Prix médian | Fourchette basse | Fourchette haute |
| Studio (1 pièce) | 9 930 €/m² | 8 190 €/m² | 11 280 €/m² |
| 2 pièces | 10 070 €/m² | 8 400 €/m² | 11 500 €/m² |
| 3 pièces | 10 110 €/m² | 8 600 €/m² | 11 800 €/m² |
| 4 pièces et + | 10 220 €/m² | 8 800 €/m² | 12 700 €/m² |
Source : Efficity (février 2026), MeilleursAgents (1ᵉʳ février 2026).
Ce que révèlent les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
La base DVF des Notaires de France, qui recense les transactions effectivement signées (et non les prix affichés), confirme la solidité du 11ᵉ. Le 11ᵉ figure systématiquement parmi les arrondissements à forte vitesse de rotation : les biens correctement estimés se vendent en moins de 30 jours, parfois en quelques jours pour les adresses les plus recherchées (Richard-Lenoir, Charonne, Oberkampf).
Un point important de cohérence : le pic de prix du 11ᵉ avait été atteint autour de 11 500 à 12 000 €/m² en 2022-2023 selon les secteurs. La valeur actuelle (~10 000 €/m²) représente une décote d’environ -13 à -16 % par rapport à ce sommet — ce qui constitue, pour les acquéreurs, une fenêtre d’entrée encore favorable avant tout nouveau cycle haussier.
💡 Pour les vendeurs : un bien bien estimé à 10 000 €/m² dans le 11ᵉ trouve preneur rapidement. Les biens surestimés, eux, s’enlisent — avec un délai de vente allongé de 30 à 50 % et une décote finale souvent plus importante qu’un juste positionnement initial. Nous l’analysons en détail dans notre article sur la vente dans le 11ᵉ.
💳 Taux de crédit immobilier : un plateau favorable en février 2026
Les taux en chiffres
En ce mois de février 2026, le marché du crédit entre dans une phase de stabilisation. Les taux se maintiennent sous la barre des 3,4 % sur 25 ans — une accalmie qui redonne de la visibilité aux emprunteurs et relance les projets mis en attente depuis 2023.
| Durée | Taux moyen (fév. 2026) | Meilleur profil | Taux d’usure |
| 15 ans | 3,18 % | 2,95 % | 4,12 % |
| 20 ans | 3,27 % | 3,00–3,05 % | 4,59 % |
| 25 ans | 3,39 % | 3,10–3,15 % | 4,59 % |
Sources : CAFPI (25/02/2026), Meilleurtaux, Empruntis — taux hors assurance, pour dossiers classiques.
Application concrète pour un achat dans le 11ᵉ
Exemple : achat d’un appartement de 50 m² à Oberkampf à 500 000 € (soit 10 000 €/m²), avec un apport de 100 000 € (20 %) et un financement de 400 000 € sur 20 ans :
- Au taux moyen de 3,27 % : mensualité de 2 283 €/mois
- Au meilleur taux de 3,05 % (excellent profil) : mensualité de 2 229 €/mois
- Économie sur 20 ans avec le meilleur taux : environ 12 960 €
Ce différentiel illustre l’importance de soigner son dossier et de ne pas se limiter à sa banque habituelle. Courtier, comparaison d’offres, négociation des frais de dossier : chaque levier compte.
💡 Les banques sont actuellement en forte appétence de production de crédits pour atteindre leurs objectifs 2026. Profitez-en : c’est le moment de négocier aussi bien sur le taux que sur les conditions (pas de pénalités de remboursement anticipé, assurance déléguée…).
🏚️ DPE et réglementation : un impact croissant sur les prix du 11ᵉ
Le DPE, nouveau critère de valorisation
Dans le 11ᵉ arrondissement, le parc immobilier est majoritairement constitué d’immeubles anciens (XVIIIᵉ-XIXᵉ siècle). Les passoires thermiques (classées F ou G) y sont nombreuses, et leur impact sur la valeur de marché est désormais mesurable :
- Un logement classé G : décote constatée de 5 à 15 % par rapport à un bien équivalent classé D ou C
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : les logements G ne peuvent plus être mis en location sans travaux préalables
- En 2028 : les logements F seront à leur tour soumis à la même interdiction de location
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 : toutes les copropriétés doivent disposer d’un DPE collectif, ce qui peut déclencher des appels de fonds importants
Concrètement : acheter un bien F ou G peut sembler attractif à l’achat (décote), mais le coût réel de rénovation dans un immeuble Haussmannien du 11ᵉ peut rapidement effacer cet avantage apparent — et bloquer toute mise en location sans travaux.
👉 Exigez systématiquement le DPE avant la visite. C’est un document obligatoire que tout vendeur doit fournir. Un logement D bien négocié vaut souvent mieux qu’un G avec une décote illusoire.
🎯 Ce que ça change pour vous : acheteur ou vendeur dans le 11ᵉ
Si vous achetez
- Le marché reprend, mais sans surchauffe : vous pouvez encore négocier, surtout sur les biens avec DPE moyen ou travaux à prévoir
- Les taux sont sur un plateau favorable — mais potentiellement orientés à la hausse fin 2026. N’attendez pas si votre dossier est prêt.
- Un 2 ou 3 pièces à ~10 000 €/m² dans le 11ᵉ reste un investissement solide sur 5 à 10 ans, avec une forte liquidité et une demande locative structurelle
- Commencez par sécuriser votre financement avant de visiter — dans le 11ᵉ, les biens bien placés partent en moins de 48h
Si vous vendez
- Les acheteurs reviennent, mais ils sont informés et comparent tout. Un bien mal estimé stagne, un bien bien positionné part vite.
- Le DPE est devenu un critère de négociation central : anticipez-le dans votre stratégie de prix
- Un dossier vendeur complet (PV d’AG, carnet d’entretien, PPPT, DPE collectif) rassure et accélère la signature du compromis
- La reprise du marché en 2026 joue en votre faveur — profitez de cette fenêtre avant un éventuel retournement lié aux taux
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Contactez-moi directement : julien.berger@iadfrance.fr | 06 38 81 41 41
📚 Sources et références
- • INSEE — Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens, T1/T2/T3 2025 (insee.fr)
- • Notaires de France — Bilan immobilier 2025, note de conjoncture (notaires.fr)
- • Chambre des Notaires du Grand Paris — Marché francilien T3 2025 (paris.notaires.fr)
- • MeilleursAgents — Prix immobilier Paris 11ᵉ arrondissement au 1ᵉʳ février 2026 (meilleursagents.com)
- • Efficity — Prix m² Paris 11ᵉ, février 2026 (efficity.com)
- • PAP.fr — Données marché immobilier Paris (pap.fr)
- • Immobilier Pappers — Données transactions DVF Paris 11ᵉ (immobilier.pappers.fr)
- • CAFPI — Baromètre taux crédit immobilier, 25/02/2026 (cafpi.fr)
- • Meilleurtaux — Baromètre mensuel taux, février 2026 (meilleurtaux.com)
- • Empruntis — Taux régionaux, actualisé 26/02/2026 (empruntis.com)
- • PAP.fr — Évolution marché et taux, février 2026 (pap.fr)
- • Service-public.fr — Obligations DPE et réglementation énergétique 2025-2026 (service-public.fr)
- • Observations terrain : Julien Berger, agent immobilier IAD France, Paris 11ᵉ, 2025-2026